“El impuesto predial, no debe sujetarse de forma directa y exagerada al valor catastral”

Por: Dr. Mario Rodolfo Cid de León Carraro

Presidente de la Junta de Enlace Ciudadano, para el

Análisis de Temas Económicos y Sociales de

México y Nezahualcóyotl

@MRODOLFO_CID

lo largo de estas semanas, se ha estado trabajando sobre diversos temas de carácter tanto nacional como estatal que afectan o que afectaran en algún momento nuestras vidas, como lo es el retiro, la calidad del trabajo, las condiciones de vida, etc, tal y como se comprometió hace unas semanas, ahora trataremos asuntos referentes a la propiedad privada, es decir el valor catastral, y los impuestos a la propiedad, discusión que se ha hecho publica en Nezahualcóyotl, derivado de la discusión del Ayuntamiento respecto a la discusión y aprobación de la propuesta de tablas de valor catastral para el ejercicio fiscal 2026.

Existe una preocupación legitima por parte de diversos grupos sociales tanto en el municipio, como en el Estado de México, como en el país, ya que constitucionalmente los impuestos a la propiedad, como lo son el traslado del dominio y el impuesto predial, se determinan con base en formulas multivariables, donde una de estas, es el valor catastral.

Si bien es cierto, es indispensable establecer un valor catastral, para en función de la formula correspondiente determinar el importe de impuesto de que se trate, pero también es cierto, que la formula puede ser modificada, ya sea en sus variables o constantes, para que, sin cambio en el valor catastral, se incremente el impuesto.

En el periodo 2014 a 2024, en el Ayuntamiento de Nezahualcóyotl, puntualmente todos los años ratificó las tarifas de actualización de los valores catastrales, a excepción del año 2025, lo que evidentemente prueba, que, en todo caso, dicha actualización, solo es el pretexto para incrementar los impuestos, ya que es precisamente el año 25025, aunque no existió actualización, si se incrementaron los montos de los impuestos a la propiedad.

Para seguir avanzando en esta exposición, es necesario establecer, qué y cualesson los impuestos a la propiedad:

Los impuestos sobre la propiedad son impuestos permanentes, recurrentes y específicos, con los que los gobiernos municipales gravan sobre los bienes raíces. La mayoría de los impuestos sobre la propiedad se calculan sobre fórmulas que toman como base del valor de la propiedad, por lo que los incrementos en el valor de la propiedad por lo general representan incrementos a las tarifas impositivas, si no varia la composición de la mencionada formula.

Los impuestos a la propiedad aplican:

Estos impuestos se utilizan por parte de los Ayuntamientos o Alcaldías, para financiar servicios e infraestructura municipal, lo que incluye pavimentación, alumbrado público, áreas verdes, equipamiento urbano y de escuelas, bomberos y seguridad publica en general. Los impuestos a la propiedad más relevantes son: predial, traslado de dominio y de la compraventa.

Existe una fórmula de carácter general, que ilustra claramente como se calculan los impuestos a la propiedad: (valor tasado x tasa impositiva) más tasaciones directas. El valor tazado se establece a través de las especificaciones que establecen las tablas de valor catastral y en primera instancia, consiste en determinar el valor unitario de suelo y de construcción, los que se agrupan en áreas homogéneas, bandas de valor y manzanas.

Cabe destacar que los valores, en algún momento tuvieron un origen histórico, no obstante, hoy, en función del principio de Municipio Libre, en el caso del Estado de México, los Ayuntamientos envían al Instituto Hacendario del Estado, las propuestas de actualización que, para el ejercicio fiscal del año 2024, entre los 125 municipios, vario entre el 0.1% al 30.2%, Nezahualcóyotl, estuvo en rango de 0.1% al 10%, en función de dicha propuesta de actualización, el Instituto Hacendario, regresa la propuesta de tablas, para que el Ayuntamiento las autorice.

En esta parte se pueden observar dos procesos independientes, las tablas de valor, se actualizan mucho antes de que se discuta la ley de ingresos de los Municipios del Estado de México, por lo que el monto de los impuestos a la propiedad corresponde a un momento distinto y tendría que obedecer a su propia discusión.

Esta parte resulta sustantiva, ya que el mercado inmobiliario basa sus precios en el valor catastral, por lo que resulta fundamental el tema, en lo que respecta a la integridad del derecho a la propiedad.

El Humanismo político, establece que la propiedad privada es el medio más adecuado para asegurar la producción nacional y constituye el apoyo y la garantía de la dignidad de la persona, y de la existencia de la comunidad humana fundamental, que es la familia, por lo que debe promoverse, por tanto, la formación del mayor número posible de patrimonios familiares suficientes.

Ahora bien, si bien es cierto que, en la limitación de ingresos, dificulta a las familias el pago de impuestos, pero hay que recordar si un impuesto es caro o no, desde luego es la posibilidad de pagarlos, pero también tiene que ver la calidad de los servicios públicos que financian.

Las unidades catastrales en que se clasifica la propiedad privada son: Habitacionales, Comerciales, Industriales. Equipamiento y Especiales, los que se diferencian en sus tipos tarifarios de construcción.

La autoridad hacendaria establece que el sistema de valuación catastral de inmuebles se sustenta en las características predominantes en la circunscripción territorial denominada área homogénea que es la delimitación territorial que cuenta con una base de características predominantes, en la cual se toman como referencia los valores de mercado de suelo y de construcción; se constituye cuando la existencia, disponibilidad y calidad de los servicios públicos, uso de suelo, infraestructura urbana y equipamiento, régimen jurídico de la propiedad, nivel socioeconómico de la población, así como tipo y calidad de las construcciones, y valores unitarios de suelo, sean similares y predominantes dentro de una circunscripción territorial claramente identificable.

El estudio de la documentación técnica sirve a la autoridad, para el soporte legal del valor catastral de los inmuebles, elemento que integra la base gravable de las contribuciones en materia inmobiliaria como el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles y otras Operaciones Traslativas de Dominio de Inmuebles y el Impuesto Predial.

Resulta fundamental para los municipios del Estado de México la aprobación de las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y de Construcciones, ya que además de fortalecer la Hacienda, lo que se supone, debe ser de manera responsable, también consolida el patrimonio de las familias, al consolidar su valor y generar certeza jurídica.

Ya varios Ayuntamientos han sometido a votación para su aprobación, las tablas para el ejercicio 2026, no obstante, con la información disponible en 2024, puede observarse que:

De la Tabla de Valores Unitarios de Construcciones para el ejercicio fiscal 2024, 124 municipios solicitaron al Instituto de Información e Investigación Geográfica, Estadística y Catastral del Estado de México la realización de los trabajos necesarios para su actualización, servicio que fue proporcionado, remitiéndose oportunamente para su integración en las iniciativas correspondientes; cabe mencionar que únicamente el Municipio de Toluca presentó al instituto su respectiva propuesta de actualización, misma que fue debidamente acordada.

En el ejercicio fiscal 2024 estuvieron en vigentes 119 tipologías de construcción, para determinar con mayores niveles de precisión los valores catastrales de los inmuebles en el territorio de la Entidad. En Nezahualcóyotl la Tabla de Valores Unitarios de Suelo, contó con 44 áreas homogéneas y 117 bandas de valor, de las cuales actualizó los valores en las 44 áreas homogéneas y en las 117 bandas de valor; así mismo aprueba la tabla de valores unitarios de 119 tipologías de construcción actualizadas para 2024.

Una vez explicado cómo se genera la base de valor, la tasa impositiva se establece por jurisdicción y por lo general cambian de un año a otro a fin de satisfacer las necesidades presupuestarias cambiantes y es en esta parte, donde debe ponerse atención, ya que es el fondo del problema.

La forma en que un propietario puede impugnar una tasa y por tanto el impuesto que se le fije, es a través de juicio administrativo.

En última instancia, el dueño de la propiedad tiene la responsabilidad de pagar los impuestos sobre la propiedad oportunamente, aquí entran otros conceptos que resultan complicados: la propiedad y la posesión, lo que impacta en el dominio del inmueble, lo que se expresa con mayor claridad en la compraventa. El vendedor tiene la responsabilidad de pagar los impuestos sobre la propiedad hasta la fecha de cierre, mientras que el comprador se encarga de los impuestos correspondientes al traslado de dominio.

No realizar un pago del impuesto sobre la propiedad a menudo da lugar a cargos y sanciones. Si la cuenta no se pone al día, la Tesorería Municipal puede aplicar un gravamen impositivo sobre la propiedad. Un gravamen impositivo es un reclamo legal que garantiza el interés que el gobierno tiene sobre la propiedad y dicho gravamen se debe resolver antes de que el dueño pueda vender o refinanciar la propiedad.

Todos estos elementos que se han manejado a lo largo de la exposición se manejan en el Catastro Municipal, el que debe entenderse como la entidad instituida para organizar y mantener actualizada la información de todos los inmuebles de un municipio. Esta información abarca desde la ubicación y dimensiones de un terreno hasta su valor catastral y el nombre de su propietario (BBVA).

Las funciones centrales del Catastro Municipal son las siguientes:

Parte de las tareas de esta entidad, son recaudatorias, ya que la actualización de los valores catastrales tiene una relación directa con el monto a pagar por el impuesto predial, ya que el valor catastral es una estimación del valor comercial de un inmueble y sirve como base para calcular el impuesto predial, pero se insiste en esta parte, la determinación de fórmulas impositivas adecuadas, llevan a que el importe de los impuestos, no se incrementen en la misma proporción, es decir, estos son aspecto a cuidar en una política hacendaria municipal, en la que se salvaguarde el interés patrimonial legítimo de las familias y una recaudación apropiada.

Por lo tanto, si el valor catastral de un inmueble aumenta, y no camban los parámetros presupuestales para la recaudación, el impuesto predial también se incremente, ya que se estará calculando sobre una base más alta, lo que se evita imponiendo a la formula, una constante de ajuste. En el caso contrario, si el valor catastral disminuye, el impuesto predial podría reducirse, pero para que se incremente el impuesto predial, no es condición que se incremente el valor catastral.

Es a través del Catastro, que los Ayuntamientos (o alcaldías en caso de la CDMX), deberían de establecer los parámetros para lograr una recaudación impositiva justa y equitativa, con el objeto de contar con el financiamiento de los servicios públicos que todos utilizamos, como el alumbrado público, la recolección de basura, el mantenimiento de las vías públicas y la seguridad.

En Nezahualcóyotl, como en otras partes de país, por diversas razones, las familias no contribuyen en lo que les toca a la operación de los servicios públicos, lo que genera tensión social, insuficiencia de los servicios por falta de financiamiento y degradación del entorno urbano. Una forma que tienen los gobiernos, para garantizar que todos contribuyan, es a través del uso eficiente de los recursos, financiando obras adecuadas, que mejoren la vida de la comunidad, ello, tendrá que inducir a los omisos a contribuir. Aunque se han logrado avances, el peso total de la contribución, sigue recayendo totalmente en cada 4 de 10 familias y de manera parcial en dos de cada 10.

Entre otras cosas el catastro debe facilitar lo siguiente:

Si bien es cierto que el impuesto predial constituye hasta el 80% de la recaudación propia de los Ayuntamientos, y que dicho impuesto, se basa en el valor catastral, pero el importe, se corresponde a una formula, con la que se puede hacer que este crezca o decrezca, nos lleva a la reflexión de que de una vez por todas y a partir de un uso adecuado y eficiente de los recursos, se exija la contribución de todos aquellos propietarios, a medida de sus posibilidades reales, ya que es la única manera de contar con un importe impositivo moderado, que no recaiga en una minoría.

Podemos concluir que como ciudadanos, tenemos que saber que exigir puntualmente a la autoridad, en función de nuestro interés legítimo, ya que acotar el importe de los impuestos a la propiedad, devaluando o evitando la actualización de las tablas de valor catastral, es en nuestro perjuicio directo, se reitera, no hay que olvidar que los métodos de valuación inmobiliaria, para la compra venta, se basan en el valor catastral, cualquier indemnización que el gobierno haga por afectación al patrimonio, se hace en función de valor catastral.

En suma, lo que no debe subir exorbitantemente es el importe de los impuestos y eso es lo que se bebe exigir ¿estaría usted de acuerdo con el planteamiento?