El Hijo Del Camionero
“El desplazamiento forzoso de los más pobres y de los que no tengan ingresos suficientes para mantener su patrimonio”
Por: Dr. Mario Rodolfo Cid de León Carraro
Presidente de la Junta de Enlace Ciudadano, para el
Análisis de Temas Económicos y Sociales de
México y Nezahualcóyotl
@MRODOLFO_CID
Antes de entrar en materia, es necesario señalar que la opacidad se ha apoderado de las finanzas públicas del Estado de México y sus Municipios: los informes trimestrales de finanzas públicas ya no son públicos; el último trimestre disponible, es el segundo del 2025, es decir ya existe el ocultamiento de un año completo de cómo fue que se gastaron los recursos, así como de la administración presupuestal.
En este orden de ideas, tampoco está disponible el informe de cuenta pública del ejercicio fiscal del año 2024; dicho informe tiene la virtud o el defecto según se vea de evaluar el desempeño total y general de los gobiernos municipales inmediatamente anteriores al actual, es decir, en el caso de Nezahualcóyotl, en el que se reeligió el munícipe, daría luz para evaluar su desempeño actual, lo que no resulta posible, no pudiendo interrogar, por qué solamente se destinó el 6.5% de los recursos presupuestales para financiar obra, lo que explica las calles destrozadas y la falta del agua.
La fiscalización superior es responsabilidad de los diputados locales, por lo que, en víspera del proceso electoral del año 2027, será interesante que a los candidatos a diputados locales, sobre su posición en el tema y cómo piensan resolverlo, no podemos permitir que nos obliguen a votar “con los ojos cerrados”, necesitamos mucha información para tomar decisiones, por tanto, exijamos que la entreguen sin que medien solicitudes.
Ya entrando en materia, se procede a revisar una parte del Proyecto de Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México; un tema que en las últimas dos semanas ha sido muy sonado, e incluso causado polémica a partir de la participación de COPACOS en el programa “Poder Ciudadano”, el que es conducido por Juan Carlos.
En la exposición de los representantes vecinales, se han abordado temas obscuros en la redacción del proyecto, el que en un primer acercamiento, da la impresión de pretender el reordenamiento y la regulación estructural de la zona metropolitana de la Capital del País, a partir de criterios de mercado, en vez de adoptar parámetros sociales, así mismo el documento que es de gran amplitud, aborda distintos temas, pero a diferencia de otros documentos del actual gobierno, este si presenta un nivel de rigor técnico.
Una vez hechos los señalamientos, se revisan cuatro tópicos del proyecto, con el objeto de que comprendamos su alcance y el nivel de afectación que tendrá en nuestra vida y en nuestro patrimonio, incluso en la posibilidad de hacerse de un patrimonio:
El primero, es el Gravamen al desperdicio urbano, el que resulta un instrumento de carácter fiscal y territorial, el que tiene como objetivo principal desincentivar la subutilización o no construcción de inmuebles localizados en áreas consolidadas de la Zona Metropolitana, promoviendo un aprovechamiento más eficiente de la infraestructura, equipamientos y servicios urbanos existentes; hasta aquí parece que no existe nada fuera de lo deseable, pero cuando se observa que funciona a partir del reconocimiento de que este tipo de inmuebles suelen asociarse a procesos especulativos que limitan el aprovechamiento del suelo intra urbano, generan costos sociales y ambientales, y favorecen la expansión periférica de la metrópoli, empiezan las preguntas ¿Cómo determinar si la tenencia de un predio, o finca se tiene con fines especulativos o patrimoniales?
Se parte como acto de confianza, se parte de que este tópico, jurídicamente se fundamenta en disposiciones federales y locales que reconocen la función social de la propiedad, el interés público en el aprovechamiento del territorio y la facultad de las autoridades para prevenir procesos de especulación urbana. A nivel federal, la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano establece como principio de política pública el derecho a la propiedad urbana bajo criterios de responsabilidad social y prevalencia del interés público en la ocupación y aprovechamiento del territorio; además señala la obligación de los tres órdenes de gobierno de implementar acciones para evitar la especulación de inmuebles aptos para el desarrollo urbano y la vivienda; es decir, el proyecto haya sustento en leyes que fueron aprobadas con anterioridad, por lo que los diputados, tendrían que justificar su actuación que da pie a la presentación del proyecto y no a criticar el proyecto por sí mismo.
En la Ciudad de México y en los Estados de México, Morelos, e Hidalgo, este tópico se plantea como una contribución distinta al impuesto predial, cuyo objeto no es gravar la propiedad en sí misma, sino el desaprovechamiento de activos urbanos localizados dentro de polígonos urbanos consolidados y prioritarios, que cuenten con infraestructura, servicios y accesibilidad suficientes; es decir, usted tendrá que pagar un impuesto por no construir su terreno, ignorando totalmente la circunstancia, del que no construir pueda ser producto de insolvencia o de no tener la necesidad sentida, no obstante se haría justicia cuando la tierra es retenida para especular, porque el diferencial especulativo, sería tasado con un impuesto.
Estarían sujetas al gravamen las personas físicas y jurídicas propietarias de predios baldíos o subutilizados, entendiendo por estos aquellos que:
- Carecen de construcciones.
- Presentan alguna de las siguientes condiciones:
- Predios que mantienen construcciones que no aprovechan los parámetros asignados por la zonificación, es decir, que presentan un coeficiente de utilización del suelo inferior a 0.25.
- Predios inhabitables por abandono o ruina.
- Predios cuyas edificaciones representen un valor inferior al 50% del valor del terreno, de acuerdo con avalúo realizado por persona acreditada para realizar valuaciones en los términos de la legislación fiscal e inmobiliaria de cada entidad federativa.
La base gravable del impuesto al desperdicio urbano será el valor residual del terreno dedicado al máximo y mejor uso que permita la zonificación vigente para el predio, o en su defecto, el valor comercial de inmuebles con el mismo uso del suelo en la zona, lo que se determinará de acuerdo con avalúo realizado por perito competente; hasta aquí debe diferenciarse que es un impuesto distinto al impuesto predial.
Para lograr los objetivos extra fiscales del impuesto se sugiere que la tasa aplicable del impuesto al desperdicio urbano sea de al menos 1%, además de establecer factores de cobro en función del tamaño del predio, fijando factores de 1 para los predios con superficie igual o menor al lote moda en la colonia y factores de hasta 1.5 dependiendo del número de veces que el predio en cuestión supere la superficie del lote moda; el factor de cobro se multiplicará por la tasa aplicable y la tasa resultante será la que se aplique a la base gravable del impuesto.
El segundo tópico se refiere a los Polígonos de Desarrollo y Construcción Prioritarios, lo que consiste en generar declaratorias realizadas por la autoridad en las que se catalogan los inmuebles baldíos o subutilizados en zonas consolidadas y se les asignan plazos máximos de entre 2 y 4 años para su construcción, de no concretarse la edificación en el término establecido la autoridad puede obligar a la venta forzosa de la propiedad en subasta pública, con el fin de que el nuevo adquirente realice la construcción. Este tópico es muy grave, ya que de antemano impediría la adquisición de bienes inmuebles con fines patrimoniales, por ello se cita un ejemplo, un padre de familia compra un terreno, sus recursos no le alcanzan para fincarlo, pero dicho terreno, tendrá como destinatario al o a los hijos, para que estos lo finquen y habiten en el mediano o largo plazo, eso simplemente ya no será posible.
El gobierno insiste en que una ventaja de este instrumento es su efecto de motivación de conductas, de modo que se considera exitoso en la medida en que logra la edificación de predios baldíos y no en el número de ventas forzosas efectivamente ejecutadas; adicionalmente, representa una opción no expropiatoria, con menores consecuencias políticas y cargas para la administración pública, pues permite la participación de privados en la subasta y la consecuente compensación del propietario. Este tópico y la forma en que se plantea simplemente cancela el derecho al patrimonio, si se considera que para edificar una vivienda media en función de la abstención de un crédito, se requiere contar con un ahorro de un poco menos de 500 mil pesos e ingresos mínimos mensuales, por encima de los cuarenta mil pesos.
Existe un problema adicional, su implementación diferenciada entre áreas con características similares podría causar asimetrías que desencadenarían condiciones inequitativas a escala metropolitana; de modo que la acción conjunta para la implementación coordinada de este instrumento será fundamental, sosteniéndose en disposiciones federales y locales que reconocen la función social de la propiedad y facultan a las autoridades para intervenir en inmuebles estratégicos para el desarrollo urbano, es decir, otra vez se basa en un bagaje legal preexistente, lo que tendrían que explicar los diputados locales de las entidades involucradas.
A nivel federal, el artículo 85 de la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano faculta a entidades federativas y municipios para declarar polígonos de desarrollo o aprovechamiento prioritario y establecer mecanismos de adquisición del suelo, incluida la enajenación en subasta pública, cuando los propietarios incumplan con las acciones urbanísticas previstas en los programas aplicables.
El funcionamiento del instrumento consiste en que los programas de ordenamiento territorial y desarrollo urbano delimiten polígonos integrados por predios baldíos o subutilizados que cumplan determinadas condiciones, tales como: estatus de aprovechamiento, condiciones normativas, disponibilidad de infraestructura, y territorial, lo que indudablemente facilitará identificar los predios sujetos de subasta obligada; en esta parte resulta indispensable que Nezahualcóyotl forma parte de los municipios sujetos a este Tópico.
Una vez declarados los polígonos, los propietarios dispondrán de un plazo máximo, también determinado por los instrumentos de planeación del ordenamiento territorial y desarrollo urbano, pero se sugiere que sea entre 2 y 4 años, para edificar los inmuebles conforme al aprovechamiento previsto por la zonificación. Durante este periodo, la declaratoria quedará inscrita en los registros públicos correspondientes y se mantendrán restricciones para evitar acciones que impidan el cumplimiento del instrumento, como subdivisiones o modificaciones que alteren la obligación de construir. Es muy claro, habrá propietarios que serán sujetos de ventas forzadas, a pesar de que sus predios los posean con fines distintos a la especulación.
En Nezahualcóyotl conozco infinidad de vecinos, que en algún momento sus padres se hicieron del predio y por pobreza, no pudieron construir y ahora sus hijos sujetos a ese flagelo, construyeron cuartitos para mal vivir, podrán ser obligados a vender su terreno; “valla idea de justicia social”, además el producto de la venta forzada no podrá solventar la adquisición de vivienda asequible en zona prudente. En caso de que el propietario no edifique dentro del plazo establecido, procederá la enajenación forzosa del inmueble mediante subasta pública, con el objetivo de que un nuevo adquirente desarrolle el predio.
El tercer tópico se refiere al impulso a la recaudación del impuesto predial, mismo que es una contribución que tiene un amplio rango de oportunidad como fuente de recursos públicos, una primera fase de esta propuesta es que los municipios cobren este impuesto tal y como está previsto en su legislación fiscal y hacendaria, lo que tiene la ventaja de no requerir adecuaciones en los marcos jurídicos vigentes de las entidades federativas.
Para lograrlo se propone como principal herramienta la celebración de acuerdos de colaboración administrativa que permitan que los gobiernos estatales ejerzan todas las fases de la función recaudatoria; una fase posterior corresponde a la actualización de los registros catastrales para lograr que los valores registrados de las propiedades se asimilen a los valores del mercado inmobiliario; este asunto es también algo fuerte, ya que la base del impuesto predial, es el valor catastral del inmueble, el que en muchos casos, incluido el Estado de México es similar al precio de mercado para las zonas urbanas, pero para otras zonas y entidades, significará un incremente demasiado fuerte.
Es importante señalar que la fórmula del impuesto predial tiene como variable central el valor catastral, por lo que este, al ser sustituido por precio de mercado, aunque no cambie ningún parámetro de la formula, significará un mayor importe de pago del mencionado impuesto.
Por lo anterior, se le está solicitando a las Alcaldías y a los Ayuntamientos promuevan el levantamiento y la actualización de la cartografía catastral mediante la utilización de nuevas tecnologías como vuelos de dron, que sugieren alternativas más económicas y eficientes en comparación con las técnicas previas, que consistían en sobrevuelos en avión; es importante que, en el Estado de México, esto ya ocurrió para el actual ejercicio fiscal.
Bajo este contexto y para evitar un incremento sustantivo en el importe a pagar del impuesto predial, los vecinos estamos obligados a exigir el ajuste de la base del impuesto y el ajuste de cuotas y tarifas aplicables, dicho de otra forma, que se apruebe otra fórmula. Se pretende que de los recursos recaudados por concepto de impuesto predial se destinen al Fideicomiso Metropolitano para el financiamiento de obras y proyectos de alcance metropolitano.
Un cuarto tópico, es la Gestión de la valorización del suelo, el que según, se sustenta en la función social de la propiedad privada y que le permita a la sociedad en su conjunto recuperar parte de la valorización del suelo que se deriva de la asignación de usos de suelo y potenciales de edificación, es decir pretenden según ellos, redistribuir el valor aparejado a la mejora y desarrollo urbano. Tradicionalmente esta valorización, producida por la sociedad en conjunto, ha sido capturada por los propietarios del suelo según el gobierno, lo que quieren cambiar, a efecto de que se acceda a esta valorización, si es acertó querido lector, a cambio de pagar otro impuesto.
Las modalidades de valorización que contempla el instrumento son tres:
1.- Gestión de la valorización del suelo por incremento de edificabilidad, la que sucede en las áreas donde la norma urbanística permite la densificación, de modo que los propietarios podrán construir hasta un potencial básico de forma gratuita y, en caso de que así lo requiera su proyecto, podrán optar por edificar hasta un potencial máximo de construcción siempre que retribuyan al municipio o entidad federativa como condición previa. En el caso de Nezahualcóyotl, esto explica por qué se ha autorizado la edificación de viviendas multifamiliares en predios destinados a uso unifamiliar, a pesar de que no existe abasto de agua y disponibilidad de drenaje.
2.- Gestión de la valorización del suelo por incorporación de suelo periférico y distante, lo que compete al suelo de expansión definido como urbanizable, así como a los espacios vacíos comprendidos entre urbanizaciones periféricas y distantes, donde existe valorización entre el aprovechamiento rural y urbano del suelo. En esta parte se verían afectados Municipios de la Zona Volcanes del Estado de México.
3.- Gestión de la valorización por cambio de uso del suelo, los que también requerirán pagar retribuciones al municipio o entidad federativa los cambios de uso del suelo, es decir, los incrementos en los parámetros de edificabilidad por encima de los máximos establecidos en la norma en zonas consolidadas, así como los que conlleven el aprovechamiento en zonas definidas como no urbanizables; es decir, de facto quedan suprimidas limitantes por ejemplo al número de pisos de una construcción, lo que se resuelve con el pago de la respectiva contribución.
Una vez establecido el monto por el cual los propietarios del suelo deberán realizar retribuciones al municipio o entidad federativa, éste se podrá cubrir mediante aportaciones en suelo, preferentemente en áreas consolidadas, en la misma demarcación territorial o municipio en donde se realice el proyecto; aportaciones en obra pública, en las zonas donde la autoridad local indique; y/o aportaciones en recursos económicos. Estamos ante el manejo de la propiedad privada en favor de los que más tienen, en un modelo capitalista de corte neoliberal.
Con estas medidas, pretenden afirmar que se resolverán problemas estructurales de la tenencia y uso del suelo, ya que, cito textual: “se resuelve la inviabilidad financiera de edificar vivienda para estratos medios y bajos de la población, dadas las condiciones actuales del mercado inmobiliario”; es decir si no puedes construir estas obligado a vender, esa es su forma de resolver una situación, que está atada al crecimiento tendencialmente cero del Producto Interno Bruto, estos últimos 7 años.
Otra situación favorable para los gobiernos es que los porcentajes que se aplicarán para calcular las retribuciones se establecerán en función de los usos de suelo, por ejemplo, con porcentajes más altos para los usos más rentables y más bajos para la vivienda social, pudiendo así forzar hacia ciertas actividades el uso del suelo, quedando a la discrecionalidad, ya que la ley no prevé limites a esos usos, por otra parte, la ley tampoco obliga a los gobiernos locales, destinar de forma obligada a ciertos rubros del gasto, los recursos obtenidos por los nuevos impuestos, y los incrementos implícitos de los existentes.
Se dice que cada municipio y demarcación territorial el instrumento deberá calibrarse mediante simulaciones de corridas financieras y con distintos sistemas de tasación para evitar efectos no deseados, pues tampoco se debe llegar al extremo de interferir negativamente en los negocios legítimos de la construcción; pues claro, ante ventas forzadas legalmente, ¿Qué sería ilegitimo?; asimismo, será fundamental la coordinación entre municipios y demarcaciones territoriales colindantes en el diseño y definición de parámetros de aprovechamiento y porcentajes para determinar condiciones equitativas a escala metropolitana, en esta parte me permito un comentario subjetivo: nadie podrá escapar, sobre todo la gente de clase popular, de clase trabajadora y una parte de la clase media, se verán más favorecidos los estratos de mayores ingresos.
Si estas medidas se adoptan en términos fiscales, la legislación hacendaria correspondiente deberá establecer el sujeto obligado, objeto, base gravable, tasa o tarifa, momento de causación, destino y reglas de administración; o mediante cargas, cesiones, obras, convenios o sistemas de actuación vinculados con el otorgamiento de aprovechamientos adicionales, naturalmente sin que se especifique como obligación de la inversión de esos recursos, no hay un qué, un cómo, cuando, ni mucho menos un donde, lo que se confirma con la admisión de que no existe un modelo único de implementación, por lo que cada entidad federativa y que estas están en libertad de proceder como consideren, pero participando activamente en su ejecución, en coordinación con los enfoques metropolitanos.
Es evidente que este Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, no se basa en premisas nuevas, se basa en ordenamientos legales que ya existían, por lo que me pregunto:
¿En que se basaron los diputados locales para aprobar esas disposiciones? ¿Valoraron el impacto entre aquellos que tienen propiedades no especulativas y no pueden construir en estas? ¿Valoraron que no se establecieron obligaciones de gasto para destinar los recursos obtenidos de estos gravámenes? ¿Acaso calcularon los efectos de la desregulación implícita en la construcción que esto acarrea? ¿Midieron la posibilidad de desplazamiento social forzado y la monopolización en la tenencia de la tierra?
Ya vienen los tiempos electorales, llegó la hora de interrogar y obtener las respuestas que se necesitan, y proceder ante las urnas en consecuencia, es imposible dejar de mencionar que la fractura social que hoy viven España y Francia, son la consecuencia de la implementación en su tiempo de esquemas similares a este y donde los promotores de estos mecanismos en México, afirman que lo que ocurre en aquellos países, lo fomentan los migrantes, lo que es desmentido por la prensa internacional, en Madrid, Barcelona, Valencia, París, Marsella, Estrasburgo, Burdeos, entre otras, la gente que se ha atrincherado en las calles, es gente joven de piel blanca, en otras palabras, no permitamos que en nuestro país, nuestros políticos nos desplacen de nuestras casas, de nuestras ciudades y de nuestras comunidades, obligándonos a vivir marginalmente en las periferias, nunca debe olvidarse que en otros momentos en esta gran urbe, el aumento desmedido en el impuesto predial, ha sido un mecanismo para obligar a la gente a vender sus inmuebles.
Mientras tanto ¿Cuándo y dónde se consultará a los vecinos de Nezahualcóyotl?
Fuente: Proyecto a consulta del Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México
